Når fundamentet svigter: Fejl i tilstandsrapporter truer boligkøbernes tryghed

Alarmerende fejlprocent i boligdokumenter

Når drømmen om det nye hjem skal realiseres, er boligkøbere afhængige af de grundlæggende dokumenter, der beskriver ejendommens tilstand. Men nye tal fra Sikkerhedsstyrelsen tegner et bekymrende billede: Over 4.400 tilstandsrapporter var så fejlbehæftede i 2024, at de udløste officielle påtaler, advarsler eller bøder til de ansvarlige byggesagkyndige.

Problemet stopper ikke ved tilstandsrapporterne. Af de knap 77.000 el-eftersynsrapporter, der blev udarbejdet samme år, var hele 7 procent behæftet med fejl. Yderligere 3 procent var så mangelfulde, at de udløste indskærpelser til de sagkyndige.

For boligkøbere, der ikke er byggetekniske fagpersoner, betyder disse fejl, at fundamentet for deres største investering kan være bygget på usikker grund. Rapporterne danner ikke blot grundlag for prisfastsættelsen, men også for den efterfølgende forsikringsdækning.

Ejerskifteforsikring: Et sikkerhedsnet med store huller

Mens fejlene i rapporterne er problematiske nok, venter der boligkøbere endnu en udfordring: ejerskifteforsikringen. Dette produkt, som skulle skabe tryghed, efterlader alt for mange købere med skuffelse og uventede udgifter.

Statistikken taler sit tydelige sprog – kun omkring en tredjedel af alle anmeldte skader bliver faktisk dækket af ejerskifteforsikringen. Det er et niveau, der ligger markant under andre forsikringstyper og langt fra de forventninger, som boligkøbere naturligt har til produktet.

Tre afgørende begrænsninger

Ejerskifteforsikringen har tre væsentlige begrænsninger, som mange boligkøbere først opdager, når skaden er sket:

1. Usædvanlighedskravet: Forsikringen dækker kun skader, der er usædvanlige for huse af samme alder og stand. Almindeligt slid og normale problemer er ikke omfattet.
2. Værdiforringelse: Selv når en skade er dækket, reduceres erstatningen betydeligt på grund af slid og ælde. Det betyder, at køber ofte må betale en stor del af reparationen selv.
3. Maksimumgrænse: Den højeste erstatning kan ikke overstige forskellen mellem købesummen og den offentlige grundværdi. Med de nye ejendomsvurderinger er dette blevet en alvorlig begrænsning for mange boligkøbere.

Når tilliden svigter

Problemet rækker dybere end blot økonomiske tab. Når boligkøbere ikke kan stole på de grundlæggende dokumenter om deres kommende hjem, undermineres tilliden til hele boligmarkedet. Eksperter påpeger, at både tilstandsrapporter og el-eftersynsrapporter i samspil med ejerskifteforsikringen burde skabe tryghed – ikke tvivl og bekymring.

Den manglende gennemsigtighed i forsikringsproduktet betyder, at mange boligkøbere træffer beslutninger på et ufuldstændigt grundlag. Først når skaden er opdaget og forsikringsselskabet afviser dækning, går det op for dem, hvor begrænsede deres muligheder egentlig er.

Vejen frem: Bedre information og klarere betingelser

Situationen kalder på handling fra flere sider. Boligkøbere har brug for bedre information om både rapporternes pålidelighed og forsikringens reelle dækningsomfang. Samtidig må der stilles skarpere krav til kvaliteten af de sagkyndiges arbejde.

For at hjælpe boligkøbere med at navigere i disse komplekse forhold, har brancheorganisationer udarbejdet praktiske værktøjer. En gratis tjekliste til ejerskifteforsikring kan hjælpe købere med at stille de rigtige spørgsmål og forstå produktets begrænsninger, før de skriver under.

Boligkøb vil altid indebære risici, men disse risici bør være gennemsigtige og forståelige. Når fundamentale dokumenter som tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer ikke lever op til deres formål, svigtes ikke blot den enkelte køber, men tilliden til hele systemet.

Kilde: Danske BOLIGadvokater